L'achat/revente est-il plus bénéfique en Nom Propre ou en tant que Marchand de Biens ?
Tout d’abord, la première chose à savoir et à retenir est qu’en France, nous sommes limités en nombre d’opérations achat-revente. Une fois quelques opérations d’achat-revente effectuées, tu as l’obligation de devenir professionnel si tu souhaites continuer.
Lorsqu’on se professionnalise dans le domaine de l’achat-revente, il faut alors ouvrir une société de marchands de bien. Tu peux choisir différentes formes juridiques pour cette société, à toi de voir avec ton comptable laquelle est le plus adaptée à ta situation.
Aussi, nous en avons déjà parlé ici, lorsqu’il s’agit de ta résidence principale, tu es exonéré d’impôt à la revente. C’est pourquoi nous allons ici parler des résidences secondaires lorsqu’on parlera de l’achat-revente en nom propre, il ne s’agit pas de la même fiscalisation.
Pour illustrer lequel des deux statuts entre le nom propre et le marchand de biens est le plus avantageux, nous allons prendre un exemple concret, chiffré selon le marché immobilier de 2022 :
Premièrement prenons le cas d’un particulier qui achète en nom propre un bien à 200 000€, tous frais compris sauf les frais de notaire, afin de le vendre en résidence principal au prix de 250 000€. À ces 200 000€ vont s’ajouter les frais de notaires, qui sont composés de deux postes différents.
Il y a premièrement les émoluments, c’est ce qui va directement dans la poche du notaire. Ils sont souvent équivalent à 2% du prix d’achat.
Il y a ensuite les droits d’enregistrement, qui vont directement à l’Etat et qui sont fixés à hauteur de 5,8% du prix d’achat. Ce bien nous a donc réellement coûté 215 600€.
Cela nous fait donc une marge brute de 34 400€.
En la revendant en résidence secondaire dans les 5 années suivant l’achat, nous serons imposés à hauteur de 36,2%, ce qui équivaut à 12 453€ d’impôts.
Il nous restera donc dans la poche 21 950€. C’est ce chiffre qu’il est important de retenir.
Nous allons maintenant prendre le cas d’un marchand de bien, réalisant le même achat à 200 000€, afin de le revendre 250 000€.
Concernant maintenant les frais de notaires, ils sont constitués des mêmes deux postes mais avec une grosse différence.
On retrouve les mêmes émoluments, à hauteur d’environ 2% du prix d’achat, mais concernant les droits d’enregistrement, ceux-ci sont seulement de 0,8%, soit 5% de moins !
Les frais de notaire s’élèvent donc ici à 5 600€.
Le prix d’achat total est donc ici de 205 600€ contre 215 600€ en nom propre.
La marge brute est donc de 44 400€.
L’imposition est ici un peu plus spéciale.
L’impôt 2021 est de 15% sur la première tranche de 38 120€, puis 26,5% pour le reste.
À noter que le deuxième taux pour la tranche supérieure devrait baisser et être fixé à 25% dans l’année 2022 ou en 2023 selon ce qu’a annoncé le gouvernement.
Cela nous donne un résultat d’imposition final de 6 884€, et donc un bénéfice net final de 37 516€.
On constate donc un plus gros avantage au niveau des bénéfices lorsqu’on fonctionne en tant que marchand de bien, mais il reste une notion à comprendre pour déterminer si cela est avantageux pour toi.
Dans le cas du nom propre, le bénéfice est directement et complètement à toi, tu en fais ce que tu veux.
Or, dans le cas du marchand de biens, cela nous fonctionne pas de la même manière. Tu ne peux pas toucher à cet argent pour n'importe quelle dépense.
Tu peux facturer certaines choses comme ta voiture ou autre mais il faut faire attention.
Toutefois, si ta stratégie est de réinjecter cet argent dans la société afin de faire de nouvelles opérations, alors être marchand de biens t'es grandement avantageux.
