Développez votre bien immobilier
Chaque investisseur passera à un moment ou un autre par l’achat-revente, que ce soit pour son activité principale ou secondaire, ou simplement en cas d’opportunité de temps à autre.
Très souvent, on associe les opérations d’achat-revente à un achat d’un bien en mauvais état que l’on rénove, et que l’on revend par la suite en bon état.
Seulement, c’est loin d’être l’unique méthode pour réaliser de telles opérations.
Dans cet article, je vais vous dévoiler 8 méthodes d’achat-revente uniquement tournées vers le développement d’un bien immobilier.
1) Gagner des mètres carrés
Cela peut vous paraître logique, gagner des mètres carrés augmente forcément la valeur d’un bien.
Seulement, très souvent ce n’est pas la première chose à laquelle on pense lorsqu’on achète un bien alors qu’on en a la possibilité.
Un élève avait il y a quelques temps fait l’acquisition d’un appartement dans le 7ème arrondissement de Paris, quartier où le prix du mètre carré est très élevé. L’appartement disposait de trois cheminées non utilisables, les conduits étaient condamnés, qui avaient donc pour seule utilité la décoration. Nous avons mesurées ces trois cheminées, et avons découvert que si nous les cassions nous pourrions gagner 3 mètre carrés. Dans un appartement à 15 000€ du mètre carré, c’est loin d’être négligeable. Je lui ai alors conseillé de n’en laisser qu’une, celle dans le salon car c’était la plus belle et celle qui avait le plus sa place, et de détruire les deux autres. Il a alors suivi mon conseil, a gagné deux mètres carrés et donc dégagé environ 30 000€ de plus à la revente de cet appartement.
2) Créer une mezzanine
Nous avons réalisé une vidéo avec un élève qui a effectué ce type d’opération dans un appartement à Saint-Ouen.
Son appartement faisait 40m2, avec 4 mètres d’hauteur sous plafond.
Nous avons donc carrément rajouter un étage, créant alors une nouvelle surface de 80m2. Cependant, l’étage du dessus étant proche du plafond, nous savons que nous ne pourrons pas revendre les 80m2 au prix fort du mètre carré de la ville, soit 7 000€, mais vu la demande énorme qu’il a eu pour la location, nous pensons pouvoir le revendre au moins à 5 000€ voir 6 000€ du mètre carré.
Il aurait donc pu le vendre avant la création de la mezzanine 240 000€ (7 000€ x 40), et peut le revendre dorénavant 400 000€ (5 000€ x 80).
3) Réduire les cages d’escalier
Parfois, les cages d’escalier sont immenses, elles prennent beaucoup de place et les réduire permet encore une fois de gagner des mètres carrés.
Vous pouvez par exemple insérer les toilettes ou bien un placard sous les escaliers, car vous le comprenez, cela permet par la suite de gagner des mètres carrés et donc augmenter la valeur du bien.
4) Aménager les combles
Je vois très souvent des maisons avec des combles d’une superficie et une hauteur nécessaire pour les aménager mais cela n’est pas fait.
Rénover les combles coûte environ 800/m2 pour les combles sèches et entre 1300 et 1500€/m2 pour des combles humides, c’est-à-dire si vous y installez une salle de bain.
Vous comprenez donc que cela vaut uniquement le coût si votre bien se situe dans un secteur où le prix au mètre carré est élevé.
5) Construire sur le toit
Un ami a réalisé ce type d’opération de gain de mètre carré.
Il a acheté un appartement à Issy-Les-Moulineaux au dernier étage d’un immeuble, et a ensuite acheté le droit de construire sur le toit.
Cela a été assez facile pour lui car l’immeuble appartenait entièrement à un seul marchand de biens, il y avait donc une co-propriété mais que lui seul gérait. Une fois son accord obtenu, il n’y avait donc plus d’obstacles.
Il a alors constuit une petite annexe de 20 mètres carrés, dans une ville à 8000€/m2, soit facilement 150 000€ de valeur ajoutée.
6) Diviser un terrain
Il s’agit là d’un genre d’opérations que j’affectionne particulièrement car ce n’est pas très chronophage, la procédure est assez simple et rapide.
Le principe est simple : vous achetez un lot avec une maison et un terrain, et par la suite vous séparer ce lot en deux ou trois lots, que vous revendez séparément.
J’ai déjà divisé trois terrains, à chaque fois cela s’est bien passé et j’ai pu encaissé une grosse plus-value à la clé.
7) Diviser une maison
8) L’extension ou la surélévation d’une maison