J’ai participé cette semaine, à un séminaire sur l’immobilier à Paris et comme toujours, j’ai rencontré énormément de personnes, plus particulièrement des gens qui louent leurs biens en colocation. Jusque-là rien d’étonnant, mais en apprenant leur rendement locatif, je suis resté bouche bée. Quand on obtient un 4% de rendement locatif net en location nue, on peut s’estimer heureux. Tandis que ces loueur annonce des rendements supérieur à 10%, souvent 12-13%. La colocation m’attirait déjà auparavant, mais depuis ce séminaire, j’ai hâte de me lancer. Je me suis donc renseigné notamment auprès de ces loueurs et vous ai synthétisé les quatre points clés de la colocation ainsi qu’un BONUS pour augmenter votre rentabilité.

Un contrat unique

La location doit faire l’objet d’un bail écrit et commun. Tous les colocataires signent le même bail et ceci est obligatoire depuis l’apparition de la loi ALUR. En colocation non meublée, le bail doit avoir une durée minimale de 3 ans, en meublée cette durée est de 1 an voir même 9 mois si la location s’adresse à des étudiants.

Clause de solidarité

La clause de solidarité est le cœur du contrat de colocation, une assurance hors pair pour le propriétaire. Cette clause implique tous les colocataires à assumer le loyer de celui qui quitterait la colocation avant la fin du bail. Pour ne pas se voir obliger de payer pour celui qui part, les colocataires trouvent eux-mêmes un remplaçant parmi leurs connaissances. C’est donc les colocataires qui postent une éventuelle annonce et qui font les visites. Pour cette clause, il faut insérer dans le bail une clause particulière appelée « solidarité/indivisibilité » et au-dessus des signatures, une mention « colocataires indivisibles et solidaires ».

Caution pour chaque colocataire

Dès lors qu’il s’agit d’étudiants, il faut demander une caution de paiement, émanant des parents de chaque colocataire.

Changement d’un colocataire

Si tous les colocataires décident de mettre fin au contrat, alors ils doivent avertir leur bailleur en lettre recommandée avec un préavis de trois mois. Le contrat prend donc fin comme dans une location classique.

Si un seul colocataire décide de partir, le contrat continue avec les restants. Le partant doit avertir le bailleur par lettre recommandée avec un préavis de trois mois. La clause de solidarité engage donc les restants à payer à la place du partant.

BONUS RENTABILITÉ : Supprimer le salon

Dans une colocation, il faut un espace de vie commune et des chambres. Si vous aménagez votre cuisine spacieusement, vous n’avez donc as besoin d’un salon en plus. Vous pouvez donc transformer le salon en chambre et installer un colocataire supplémentaire. De plus, sachez qu’en général dans les colocations, le canapé du salon sert de lit aux amis des colocataires. Certaines colocations se font même payer par cette personne supplémentaire qui occupe le salon. C’est donc pour cette raison et à condition de prévoir une cuisine assez grande que vous pouvez transformer la cuisine en chambre.

Cependant, ne vous imaginez pas à empiler les étudiants dans un trou à rat avec des chambres ridicules. La loi ALUR encadre le nombre de colocataire dans un bien, en mettant en place un ratio de 14m² de surface par colocataire. C’est-à-dire que si vous avez un appartement de 30 m², vous pouvez mettre 2 colocataires. Si vous avez un appartement de 50 m², vous pouvez accueillir 3 personnes.  C’est cette technique qui permet d’avoir des rentabilités affolantes.

Mais la colocation ne marche que dans les zones à demande. Positionnez-vous à maximum 3 kilomètres de grands pôles universitaires. Vous ne trouverez personne s’il n’y a pas de demande ou que vous êtes loin des transports en commun.