J’ai abandonné 3 achats immobiliers en 1 semaine

Je viens de perdre la possibilité de 3 achats immobiliers aux enchères. Oui je n’ai pas acheté ces biens mais j’ai préservé mon argent.

Voici le détail ainsi que l’explication de cette histoire.

Type Ville Surface Situation du bien Mise à prix Frais à ajouter Travaux estimé Prix de vente estimé
Appartement Maurepas (78) 64 m² Occupé 20 000€ 19 500€ 10 000€ 180 000€
Appartement Bougival (78) 58 m² Libre 3 000€ 20 000€ 20 000€ 210 000€
Maison Trappes (78) 90 m² Occupé 60 000€ 21 000€ 15 000€ 190 000€

 

Comme souvent, les prix de départs sont très bas aux enchères, achat immobilierc’est le meilleur moyen pour attirer le plus de monde possible à la vente. En général, une dizaine de personnes viennent aux visites collectives, 3 ou 4 seulement à la vente. Pour le cas de l’appartement de Bougival, la mise à prix était très faible, il y avait 30 personnes à la visite et près d’une dizaine à enchérir. Il est donc très important de bien fixer sa limite et de la respecter, on est très vite pris dans le roulement des surenchères et on risque de dépasser le prix du marché et faire des achats immobiliers foireux.

Mes limites à moi étaient claires, je voulais faire une plus-value de 50000€ minimum. Donc pour déterminer mon enchère maximale, je dois faire un calcul à l’envers.

Calcul de mon enchère maximale :

P.V estimé – Bénéfices espérés – travaux – frais à ajouter (si le bien est occupé, prendre en compte les frais d’huissier futur pour l’expulsion) = Enchère maxi

Exemples:

Maurepas : 180000-50000-10000-19500-10000(car occupé) =     90 500€

Bougival : 210000-50000-20000-20000 =                                               120 000€

Trappes : 190000-50000-15000-21000-10000(car occupé) =              94 000€

La question maintenant est : à Combien ont-ils été vendus ?

Maurepas adjugé           128 000€

Bougival adjugé               172 000€

Trappes adjugé                 126 000€

Le bien Prix de revient Prix du marché Ecart par rapport au marché Ecart en %
Maurepas 167 500€ 180 000€ – 12 500€ – 6.94%
Bougival 212 000€ 210 000€ + 2000€ + 1%
Trappes 172 000€ 190 000€ – 18 000€ – 9.47%

 

Ne jamais oublier qu’il sagit d’achats immobiliers que vous ne choisissez pas. Ne vous emportez pas à enchérir et enchérir au point d’acheter un bien au prix du marché voir plus cher. Ces trois exemples illustres parfaitement combien il est important de bien se préparer. Le cas de l’appartement de Bougival semble être une mauvaise affaire totale. Celui de Maurepas est moyen car avoir 7% de réduction est très courant quand on réalise un achat standard. Seule la maison de Trappes est une affaire moyenne. 9,5% pour quelqu’un qui ne s’y connait pas est raisonnable, mais moi je ne voulais pas me contenter que de 18000€ de plus-value.

Les ventes aux enchères peuvent être une bonne source d’achat à bon prix mais, ça a des inconvénients. Il ne faut pas être pressé, il faut obligatoirement avoir une grosse somme d’argent disponible en cash et surtout, il faut aimer les plans « galère ». Je vous ai listé dans un article précédent tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer aux enchères. http://espritinvestisseur.com/acheter-aux-encheres-les-8-etapes-a-connaitre-avant-de-se-lancer/

Je reste toujours à la recherche de futurs biens immobiliers, je vais de visite en visite et je pense être sur un bon coup.

N’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires.

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