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Investir dans des Biens Déjà Loués

Bonne ou mauvaise idée ?

Beaucoup de biens disponibles aux enchères immobilières judiciaires sont mis en vente alors qu’ils sont encore loués.

Est-ce intéressant de se positionner sur ses biens ?


 1) Les points auxquels faire attention : 

Beaucoup de ces biens sont loués par des sociétés, généralement des sociétés de logements étudiants (« Les Estudines » par exemple) ou des « appart-hôtels » (appart’city par exemple).

Sur ces biens-là, il est déconseillé de se positionner car en récupérer la possession sera compliqué. En effet un contrat d’une durée indéfinie lie très souvent le bien à la société, et il existe des conditions drastiques qui vont vous empêcher de pouvoir récupérer le bien, ou bien alors à condition de payer de grosses sommes supplémentaires, ce qu’on évite chez Esprit Investisseur.

 

2) Les points à vérifier : 

La première chose à vérifier est l’existence ou non d’un bail. Le bail est normalement toujours adjoint au PV descriptif de l’huissier. 

Cependant, l’existence d’un bail ne prouve pas à 100% que le locataire est sérieux et paye bien tous ses loyers. Un bail n’est rien d’autre qu’une feuille A4, que tout le monde peut falsifier assez facilement. 

Il est donc important de comprendre que lorsqu’on achète un bien déjà loué, il y aura toujours un petit facteur risque. Cela ne signifie pas qu’il ne faut pas se positionner, au contraire c’est ce facteur risque qui va éliminer beaucoup de concurrence et nous permettre de faire de bonnes affaires. 

 

Pourquoi est-ce qu’on aura moins de concurrence ? 

 

Il y a trois types d’acheteurs aux enchères immobilières judiciaires :

– ceux qui cherchent leur résidence principale

– ceux qui souhaitent faire un investissement immobilier locatif

– ceux qui souhaitent faire un investissement immobilier achat-revente : ils sont composés des marchands de biens et des particulier « opportunistes », il s’agit ici pour la plupart de vous. 

 

Lorsqu’il s’agit d’un bien loué, les gens recherchant à investir pour leur résidence principale vont donc forcément ne pas être intéressé, car ils recherchent un endroit où habiter assez rapidement. 

Et bonne nouvelle, ce sont très souvent eux qui font monter les prix !

Dans ceux souhaitant faire un achat revente, les marchands de biens vont avoir dans ce cas une stratégie d’investissement immobilier un peu spécial : ils vont se positionner mais ne vont pas monter très haut car ils ont une obligation de revendre dans les 5 années suivant l’achat. Ne pas être sûr que le locataire va partir sans devoir engendrer une longue procédure est donc un frein pour eux. 

Il ne va donc rester que les investisseurs locatifs et les opportunistes, soit seulement 50% de la concurrence !

 La seconde chose à vérifier une fois qu’on a les baux du locataire est de regarder le montant du loyer, et de vérifier qu’il est en cohérence avec le marché. Il se peut qu’il y ait des biens qui soient loués en dessous du prix du marché. 

Dans ce cas, le locataire n’aura pas de raison de quitter les lieux, ce sera même le contraire il aura une bonne raison de rester le plus longtemps possible.

Il existe alors une procédure en France qui peut faire augmenter le loyer en passant devant le juge afin de le fixer au prix du marché.

 

3) Les procédures : 

Si la personne annoncée comme locataire n’a pas de bail, alors elle n’est pas vraiment locataire et vous pouvez réaliser une expulsion sans droits ni titres, et cela même pendant la trêve hivernale.

Cependant, si le locataire sort finalement un bail dont il vous avez caché l’existence après le début de la procédure, alors il y aura un changement de procédure et la nouvelle sera assez longue.

Il est important de vérifier la date du bail. En effet, si celui-ci a été signé après la procédure de saisie du bien, alors le bail est caduque et vous pouvez alors faire expulser la personne par la procédure de sans droit ni titre.

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