Comment fixer son Enchère?

Comment fixer son Enchère max ?

Comment fixer son enchère lors d’une vente aux enchères immobilières judiciaire.

Il est primordial de déterminer son enchère max avant la vente. Cela vous évitera de vous laisser emporter par vos émotions et enchérir à des prix que vous n’aviez pas prévus, voir même pire, des prix que vous n’êtes pas capable de payer.

 

Voici l’ordre des calculs pour déterminer et fixer son enchère max.

 

  • Il faut déterminer la valeur vénale du bien immobilier (le prix du marché).

Ce sera notre base pour la suite des calculs. Pour cet exemple nous allons prendre une base de :

150 000€

 

  • La deuxième étape c’est d’en déduire un objectif financier.

Autrement dit le bénéfice que vous comptez réaliser sur cette affaire. Votre objectif peut être en valeur réelle ou en pourcentage. Nous allons prendre dans cet exemple un objectif de bénéfice de :

15 000€

 

  • La troisième étape est de déduire le coût des travaux.

Vous devez estimer le coût théorique des travaux pour ce bien immobilier et déduire ce montant. Pour cet exemple le cout des travaux est de :

10 000€

 

  • La quatrième étape est de déduire les frais préalables.

Ce sont les frais spécifiques aux enchères immobilières. En moyenne les frais préalables sont entre 6000 et 15000€, pour cet exemple, nous allons prendre un montant de :

9 000€

 

  • La cinquième étape est de déduire les frais d’avocat

Dans l’hypothèse où vous êtes adjudicataire d’un bien immobilier, vous allez avoir des frais d’avocat à payer. Ces frais sont d’environ 2000€, nous prendrons donc pour cet exemple :

2000€

 

  • La sixième étape est de déduire les frais de notaire.

Dans les ventes aux enchères immobilières, vous ne passez pas devant un notaire, mais les frais de notaire sont dues. Pour info les frais de notaire se composent de la manière suivante : 5,8% de droit d’enregistrement qui vont à l’état et environ 2% qui vont dans la poche du notaire. Nous pouvons dire qu’en moyenne, les frais de notaire son d’environ 8%.

Pour cet exemple, les frais de notaire correspondent à :

9 000€

 

  • Maintenant, le montant qui reste à la fin est votre enchère Max.

Votre enchère max est le prix à ne pas dépasser. Vous pouvez également faire le calcul inverse : Enchère max + Frais de notaire + Frais d’avocat + Frais préalable + Cout des travaux + REVENTE à la valeur vénale = Bénéfice.

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