Comment fixer son montant d'adjudication maximal lors d'une vente aux enchères ?
Il est primordial de déterminer son enchère maximale avant la vente. Il s’agit du prix à ne pas dépasser le jour de la vente.
Cela vous évitera de vous laisser emporter par vos émotions et de devoir payer un prix que vous n’aviez pas prévu, voir même pire, un prix que vous n’êtes pas capable de payer.
Voici l’ordre des calculs pour déterminer et fixer son enchère max.
1) Déterminer la valeur vénale du bien immobilier (le prix du marché)
Ce sera notre base pour la suite des calculs. Pour cet exemple nous allons prendre une base de :
150 000€
2) En déduire un objectif financier
Autrement dit, il faut déduire le bénéfice que vous comptez réaliser sur cette affaire. Votre objectif peut être en valeur réelle ou en pourcentage. Nous allons prendre dans cet exemple un objectif de bénéfice de :
15 000€
3) Déduire le coût des travaux
Vous devez estimer le coût théorique des travaux pour ce bien immobilier et déduire ce montant. Pour cet exemple, nous allons fixer le coût des travaux à :
10 000€
4) Déduire les frais préalables
Il s’agit des frais spécifiques aux enchères immobilières. En moyenne, les frais préalables sont fixés entre 6000 et 15000€. Pour cet exemple, nous allons prendre un montant de :
9 000€
5) Déduire les frais d’avocat
Dans l’hypothèse où vous êtes adjudicataire d’un bien immobilier, vous allez avoir des frais d’avocat à payer. Ces frais sont d’environ 2000€, nous prendrons donc pour cet exemple :
2000€
6) Déduire les frais de notaire.
Dans les ventes aux enchères immobilières, vous ne passez pas devant un notaire, mais les frais de notaire sont tout de même dues. Pour info, les frais de notaire se composent de la manière suivante : 5,8% de droit d’enregistrement qui vont à l’état et environ 2% qui vont dans la poche du notaire. Nous pouvons dire qu’en moyenne, les frais de notaire sont d’environ 8%.
Pour cet exemple, les frais de notaire correspondent à :
9 000€
Maintenant, le montant qui reste à la fin est celui de votre enchère Max.
Le calcul est donc le suivant : Valeur intrinsèque – (Enchère max + Frais de notaire + Frais d’avocat + Frais préalable + Cout des travaux ) = Bénéfice.
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