Le marché de l'immobilier en 2023
Un marché qui stagne
Comme tu le sais sûrement, le marché de l’immobilier en France stagne depuis la fin de l’année 2022.
On recense en effet une baisse des transactions ainsi qu’une stagnation des prix, qui habituellement augmentent en moyenne d’environ 5%.
La principale raison de ce ralentissement est la hausse des taux d’intérêts.
Aujourd’hui, le taux moyen d’intérêts est aux alentours de 3% alors qu’il était à 1,5% il y a seulement 1 an.
Concrètement sur un crédit de 200 000 nous payions seulement 35 000€ d’intérêts il y a un an, lorsque nous payons 68 000€ aujourd’hui.
Forcément, les gens se posent plus de questions avant d’acheter de l’immobilier car cela a un impact conséquent.
De plus, les banques accordent de moins en moins de crédit. Il faut dorénavant une situation stable ainsi que de l’apport dans la grande majorité des cas.
Voir notre article sur les crédits pour les ventes aux enchères immobilières.
Une situation qui rappelle celle de 2008
En effet, le nombre de ventes avait fortement baissé et les prix de l’immobilier avaient chuté (-8% en moyenne).
Cependant cette baisse a été très limitée dans les grandes villes (Paris, Lyon, etc).
Une question se pose alors : qui furent les grands perdants de cette baisse ?
Les premiers sont les particuliers qui ont acheté leur bien en Vefa.
On peut comparer cela à l’achat d’une voiture neuve qui dès sa sortie du garage perd immédiatement 20 à 30% de sa valeur.
Ceux ayant acheté un appartement en Vefa l’ont par définition acheté plus cher que ce que vaut un appartement de la même surface au même endroit mais dans l’ancien.
Ils espéraient donc une plus-value latente grâce à l’augmentation des prix de l’immobilier mais malheureusement les prix ont baissé.
Les deuxièmes perdants sont les particuliers ayant acheté leur bien au prix du marché.
Ici même logique, le prix de leur bien ayant baissé de 8%, ils sont perdants s’ils souhaitent le revendre.
Le troisième grand perdant n’est autre que l’Etat.
L’immobilier est un secteur clé en France.
Ce n’est pas pour rien qu’on dit que l’immobilier fait l’économie d’un pays.
Effectivement quand l’immobilier freine, les chantiers de construction, les usines de matière première, les fournisseurs, etc freinent également.
Sur chacun de ces secteurs qui freinent, cela représente une grosse perte pour l’Etat qui récupère beaucoup moins de TVA et autres taxes et impôts.
Aussi, vous devez savoir que L’Etat récupère 5,8% sur chaque vente immobilière via les droits d’enregistrement.
Forcément si le nombre de transactions et les prix baissent l’Etat perd encore une fois beaucoup d’argent.
Cette situation a amené l’Etat a mettre en place en 2009 plusieurs mesures pour relancer le marché immobilier.
Cela a tout de suite eu l’effet escompté : +12% en moyenne sur les prix, qui sont revenus au niveau de 2007.
Depuis, nous constations jusqu’en 2022 une augmentation constante des prix ainsi que des volumes de transaction.
Mon avis
Selon moi, nous vivons plus ou moi la même situation qu’en 2008.
Les raisons de la crise diffèrent (en 2008 crise des subprimes, aujourd’hui forte inflation dû à la guerre en Ukraine), mais les conséquences sont les mêmes.
Je m’attends donc à une légère baisse en 2023, avec un retour à la normal assez rapide.
Comment ne pas faire parti des grands perdants ?
Une chose est sûr : vous ne voulez pas faire parti des perdants que je citais plus tôt.
Comme je l’expliquais il faut à tout prix éviter d’acheter au prix du marché ou plus cher.
Pour se faire vous connaissez peut-être ma source d’achat préférée : les enchères immobilières.
En moyenne en 2022, mes élèves ont acheté leur bien 34,5% moins cher que le marché.
Certains vont mettre leur bien en location et ne se soucient donc pas d’une éventuelle baisse du prix de leur bien. Si jamais il baisse, ils continueront de percevoir leur loyer tous les mois et n’auront qu’à attendre que le marché retrouve la normal.
D’autres souhaitent le revendre. Lorsqu’on a calculé ensemble la plus-value potentielle qu’ils effectueraient avant de se positionner sur le bien, nous avons tenu compte d’une éventuelle baisse. C’est-à-dire que pour un bien qui vaut 200 000€, nous sommes partis du principe qu’il valait 190 000€.
Il y a donc deux principales options pour eux :
- Si l’immobilier connaît une légère baisse, nous l’avons préparé et ils dégageront la plus-value que nous avons calculé ensemble (en moyenne 34,5%)
- Si l’immobilier ne baisse pas, tant mieux pour eux. Leur plus-value ne sera que plus importante.
Il existe tout de même une dernière option :
Si l’immobilier connaît un crash plus important que ce que j’imaginais (-20/-30%), ils ne perdront pas d’argent !
Le fait de s’assurer de ne pas perdre d’argent en investissant dans l’immobilier en ce moment ne vaut-il pas tout l’or du monde (peut-être pas tout j’avoue) ?
