Comparer la demande locative des villes

Cette vidéo sera la dernière d’une série de la série 3 outils immobiliers qui faciliteront vos investissements. Le but de ce dernier outil est de vous aider à comparer la demande locative d’une ville. Vouloir louer un bien est une chose, savoir si la demande sera au rendez-vous en est une autre.

J’ai fait pas mal de recherche sur internet pour trouver un site ou un outil existant, mais à mon malheur je n’ai trouvé que des conseils et avis sans être trop concret. J’ai tout de même trouvé une formule mathématique permettant d’obtenir une valeur que je ne trouve pas tout à fait juste et avec beaucoup de doute quant à la pertinence des résultats.

J’ai donc décidé de travailler le sujet et créer une formule qui nous donnerait un résultat le plus proche possible de la réalité, avec les sources les plus fiables possible. Nous allons donc voir comment utiliser au mieux les moyens que l’état nous met à disposition pour nous permettre de réussir au mieux nos investissements, je parle du site de L’INSEE.

Pour déterminer la demande locative, nous avons besoin de 3 valeurs

1 ère variable : La population locative privée de la ville

2 ème variable : Le nombre d’annonce locative en ligne (prendre 1 seul et même site pour les comparaisons)

Permanent : Le nombre de personne par ménage (fixé à 2,3 par l’INSEE)

La formule qui est assez simple est la suivante :

( Locataires privés / 2,3 ) / Nombre d’annonce

Pour le nombre d’annonce, il faut toujours prendre un seul et même site pour vos calculs. Je préconise d’utiliser seloger.com qui est pour moi le plus sérieux et qui est dépourvu de fausses annonces.

Pour trouver la population locative privée, nous nous rendons sur le site de l’INSEE et cliquons sur thèmes/conditions de vis/logement, rentrons le nom d’une ville, puis ouvrons le fichier « chiffres clés logement ».

En bas de page, dans le tableau LOG T7, nous pouvons trouver la répartition propriétaire logement de la ville en question. Il faut faire très attention à soustraire les habitants HLM de la population de locataires.

Je vais faire l’exercice sous vos yeux en comparant 3 villes qui sont pourtant accolées, mais vous allez voir que les résultats de la demande locative qui en sort sont différents.

Ces 3 villes seront Nanterre, Suresnes et Rueil-Malmaison dans le 92.

  Nanterre Suresnes Rueil-Malmaison
Locataires totaux 61703 26762 34742
Dont HLM 46781 16239 17512
Locataires privées (totaux – HLM) 14922 10523 17230
Nb de personnes / ménage = 2,3 2,3 2,3 2,3
Annonces locative 174 128 221
Résultat de la formule (locataires privées / 2,3) / annonces 37,39 37,55 33,90

 

Il y a peu de différence mais c’est normal, la demande locative ne varie pas du simple au double, mais si on analyse bien les résultats, entre Nanterre et Rueil, il y a une différence de 4 points. Ce qui représente quand même 10%. La demande locative sur la ville de Nanterre est 10% supérieur comparé à celle de Rueil. Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de demande à Rueil, mais que vous trouverez plus rapidement et plus facilement un locataire à Nanterre qu’à Rueil.

Attention, la valeur trouvée n’a pas d’unité. Ce n’est pas des pourcentages, c’est juste des points simples, caractérisant une différence. La formule peu éventuellement être amélioré en y ajoutant d’autre variables.

 

Ce que je viens de vous présenter n’est évidemment pas une formule de scientifique, je l’ai fait en me basant sur mon intuition et aussi sur le retour d’expérience des investisseurs que j’ai pu rencontrer. Cette vision peut être critiquée, j’aimerais que vous partagiez vos avis dans les commentaires.

5 réponses sur “Comparer la demande locative des villes”

  1. Salut Erkan,

    Cette méthode paraît être un bon moyen de comparer la demande locative entre les petites villes.

    Je viens d’essayer pour Toulouse et je trouve 15,8.
    À mon avis cette technique n’est pas fiable pour les grandes villes. En effet, la limite géographique n’est pas la même entre le site seloger.com et le site de l’INSEE.

    En fait, il faudrait connaître le découpage exact de l’INSEE et celui du site seloger.com pour que la méthode fonctionne.

    Si tu as une idée pour résoudre ce problème, fais moi signe

  2. Salut Erkan,
    Cette valeur est intéressante mais à prendre avec des pincettes, il me semble que le lien entre le nombre d’annonces immo n’est pas directement en lien avec la demande locative.
    1- toutes les annonces locatives ne transitent pas par seloger.com
    2- intègres tu tous les types d’apparts / maisons à louer sur la ville? (une ville avec beaucoup de maisons, ou l’inverse peu biaiser les stats)
    3- ce chiffre est à associer avec la population totale de la ville, associé à son taux de chômage, d’emploi local, et / ou de niveau de transport…
    enfin bref, c’est un bon indicateur, mais juste pour se donner un avis général.

    Personnellement, je regarde la taille de la population, le niveau de chômage et le nombre d’emplois locaux, ainsi que le niveau des transports communaux et intercommunaux pour savoir si les gens peuvent se déplacer facilement pour aller travailler. Un de mes autres indicateurs et celui du tourisme et celui des établissements d’enseignement.

    Après, voila, quand on reste sur la région parisienne… je pense que si le bien locatif est de qualité, tu trouve un locataire relativement facilement..; la demande locative est tellement énorme….

    en tout cas merci pour la vidéo!, ça donne pleins d’éléments de réflexion supplémentaire!

    Ludovic

    1. Salut Ludovic,

      En effet, tu as raison. J’ai juste essayer de trouver un lien avec la démographie d’une ville et la demande locative. Cette méthode et à prendre avec des pincettes comme tu dis, mais elle donne une idée, rien ne vaut l’annonce fictive sur lbc pour avoir la vraie demande 😉
      En tout cas merci pour ton analyse pertinente =)

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