Les 8 étapes à connaître avant d’ Acheter aux enchères

acheter aux enchèresComme vous le savez, en février dernier, j’ai réalisé mon premier achat immobilier que j’ai payé 35% moins chère que le prix du marché (voir l’article où j’en parle). Arriver à ce but n’a vraiment pas était une simple affaire. Depuis mes 18 ans je m’intéresse aux ventes aux enchères et c’est depuis cet âge que je me prépare psychologiquement et surtout financièrement. Je m’étais fixé un objectif qui été d’acheter en faisant une bonne affaire à mes 21 ans (tout en étant étudiant). J’ai réussi à atteindre cet objectif à 2 mois de l’échéance mais cela n’a vraiment pas été une mince affaire. J’ai dû combattre mes peurs et me relever de plusieurs échecs. J’ai fait des erreurs de méconnaissance qui m’ont ralenti dans l’atteinte de cet objectif. C’est donc pour aider les personnes qui voudraient se lancer et acheter aux enchères que j’écrit cet article.

Je vais donc vous expliquer les 8 étapes à connaitre avant d’ acheter aux enchères.

I) S’informer des ventes à venir

Il y a deux moyens d’être mis au courant des ventes à venir.

Premièrement, les sites internet spécialisés, ils sont nombreux (enchèrespubliques.com ; enchères parisiennes ; licitor etc..) et permettent d’être instantanément mis au courant d’une vente. L’avantage c’est que la plupart des sites peuvent vous envoyer des alertes quand une vente rentrant dans vos critères apparait. L’inconvénient c’est qu’Il ne faut pas oublier que ces sites sont tenus par des entreprises ou des particuliers (aucun site gouvernemental n’existe pour l’heure). De plus, rien ne vous garantit que toutes les ventes soient bien mises en ligne. Vous pouvez donc passez à côté d’une affaire sans le savoir.

Le deuxième moyen est d’aller voir directement l’affichage dans les tribunaux. Les ventes aux enchères se déroulent dans le tribunal du département en question, ces tribunaux ont l’obligation d’afficher les futures ventes. C’est certes plus pénible mais vous êtes sûr de rien louper.

II) Participer à la visite

Toutes les V.A.E doivent faire l’objet d’une visite collective faite par un huissier (parfois deux visites). Elle est unique et ne dure qu’une heure, aucune autre n’est permise. Cette visite est donc primordiale, je dirais même décisive pour trois choses importantes.

Premièrement, cela parait logique mais c’est la seule visite de votre probable futur maison.

La deuxième, est de pouvoir rencontrer et parler à l’occupant. Je vous conseille vivement d’être le plus courtois possible et n’oubliez pas que vous parlez à un humain avant tout. Cette personne s’est faite saisir son bien, intéressez-vous à lui et essayer de connaître les raisons pour lesquelles il est tombé dans cette situation. C’est réconfortant pour lui, et vous pouvez en tirer des informations très importantes. Ce qu’il faut à tout prix savoir c’est : s’il compte quitter l’appartement de son plein gré ?

La dernière raison pour laquelle la visite est peut vous être utile : c’est de voir vos concurrents potentiels. Faites la visite du début à la fin, une heure de perdue n’est rien au côté des milliers d’euros en jeu. Essayer de regarder la réaction, le comportement des autres. Vous de votre côté, soyez sûre de vous, ayez une voix qui porte et essayer de leur montrer que vous êtes un professionnel (même si tout comme moi vous êtes un étudiant, débutant qui n’a même pas de CDI). Cela peut intimider les autres, personne n’aimerez se retrouver en concurrence avec un professionnel non ?

III) Se renseignez des frais préalables

Quand on achète aux enchères, on doit payer la dette du propriétaire (dans 90% des cas, il s’agit de plusieurs années de charges de copro), à cela s’ajoute les frais d’huissier et de tribunaux.  Vous pouvez connaitre ce montant en générale 8 jours avant la vente. Renseignez-vous donc à temps car ce montant va vous servir à déterminer votre budget et commander le chèque de banque correspondant aux frais préalables (j’aborde les montants dans la partie V).

IV) Trouver un Avocat

Comme vous le savez, vous avez l’obligation de vous faire représenter par un avocat. Seul lui est en capacité de porter les enchères. Il vous faut donc trouver un avocat maintenant.

Pas de panique ! Moi aussi j’avais la chair de poule rien qu’à entendre le mot « avocat ». Pour moi aussi, avocat=problème=papiers=beaucoup d’argents, mais la réalité est beaucoup moins effrayante.

Il vous suffit de taper « avocat spécialiste immobilier » sur Google pour trouver une liste d’une dizaine d’avocat de votre département et vous n’avez plus qu’à les appeler. Ils sont réceptifs et vous conseilleront. Au téléphone, l’avocat  vous demandera de lui transmettre quelques documents et vous annoncera s’est honoraires. En générale, il y a deux types d’avocat :

Avocat A : Je ne vous prends rien si vous n’obtenez pas la vente, mais en cas d’obtention c’est 2400€ TTC.

Avocat B : Je vous prends 300€ quoi qu’il arrive et un complément de 1500€ en cas d’acquisition.

Un conseil : ne faites pas l’erreur d’engager le premier avocat que vous aurez eu au téléphone, même s’il était très gentil, consultez les autres pour comparer. Que ce soit l’avocat A ou B, ils feront au final le même boulot.

V) Préparer les chèques et documents

Il n’y a pas de montagne de document à fournir pour participer aux enchères, juste l’essentiel (photocopie P.I, justificatif de domicile et copie du livret de famille si vous êtes mariés).

En ce qui concerne les chèques, il en faut deux :

Le premier chèque représente les frais préalable plus les honoraires de l’avocat (en générale ce chèque tourne autour de 15 000-20 000€).

Le deuxième est une caution de 10% de la mise à prix avec un minimum de 3 000€.

Si vous êtes acquéreur final on vous demandera de faire l’appoint, si vous ne l’êtes pas on vous remettra vos chèques à la fin de l’audience.

VI) Jour J, participation à la vente

Ne soyez pas surpris le jour de la vente par l’ambiance qui règne dans la salle. Une odeur de neurone en surchauffe mélangé à un goût de guerre psychologique vous frappe. Tous ces gens de noir vêtu, se levant à l’entrée du juge… Mais bon, on ne va pas se laisser impressionner, un peu de conventionnel ne fait pas de mal.

Vous prenez place avec votre avocat (qui est souvent en retard) et attendez le tour de votre appartement, en attendant vous vous étonnerez de voir tel ou tel personne que vous avez croisé lors de la visite et que vous ne vous y attendez pas à le voir 😐

C’est le tour de votre appartement, de 1000 en 1000 les enchères montent. Vous venez d’enchérir et si pendant 1m30 aucune personne ne surenchérit, alors vous allez entendre ce fameux « adjugé » ainsi que le coup de marteau qui s’en suit. A ce moment vous allez avoir 30 secondes de solitudes et de remise en question « C’est vraiment moi qui l’ai acheté ? » « Ai-je bien fait ?» « J’espère ne pas avoir fait une connerie ».  Mais ne vous en faites pas, si vous avez correctement déterminé votre budget et fixé vos limites, il y a aucune raison de douter.

VII) Survivre aux 10 jours suivant la vente

Maintenant que vous êtes le dernier adjudicataire (pas encore propriétaire), préparez-vous à affronter les probables 10 jours les plus angoissantes de votre vie.

Ces 10 jours ouvrables (lundi à samedi) où n’importe qui peut surenchérir de 10% sur votre bien (même si il n’a pas participé à la vente) et anéantir vos espoirs. Lors de mon premier achat, le 10ème jour, j’étais à deux doigts du malaise, je n’ai jamais eu aussi mal au ventre que ce jour, je n’avais jamais connus un tel stress. Puis le 11ème jour tout rentre dans l’ordre et on souffle un bon coup.

Pour info, si par malheur on surenchérit votre bien dans les 10 jours, le bien est remis en vente deux ou trois mois plus tard, avec une mise à prix de 10% de plus que votre adjudication. Aussi, il faut savoir que les frais préalable augmentent automatiquement car une deuxième visite et donc une deuxième vente sera organisée.

VIII) L’étape la moins évidente : prise de possession du bien

Vous êtes donc officiellement le nouveau propriétaire de l’appartement. Vous avez déjà posé vos RTT, appelé vos cousins costaud pour vous aider à déménager ? Pas si vite, vous pouvez le faire que si l’appartement est libre d’occupation, dans quel cas l’avocat vous remet les clés et c’est partie. Mais si vous avez à faire comme dans 90% des cas aux enchères à un bien « occupé », alors vous avez deux possibilités.

La première est de se mettre d’accord à l’amical avec l’occupant. Vous allez voir celui-ci, parler avec lui, l’écouter, comprendre ses problèmes et lui demander ce qu’il compte faire. Soyez honnête avec lui et proposez-lui de l’aider. Il se sentira écouté et considéré, gagnez sa confiance et il sera beaucoup plus coopérant avec vous. Laissez-lui fixé sa date de sortie et surtout ne le précipitez pas. Dans mon cas, on s’était fixé moins d’un mois. Je lui ai rendu visite deux fois (évidemment avec la boite de chocolat qui va bien ;)) et lui ai proposez de payer sa location de camion pour le déménagement. Au final, ça c’est très bien passé, il m’a même fait une petite visite de la copropriété en partant.

La deuxième possibilité est beaucoup moins rose, il faut à tout prix l’éviter mais quand il le faut, il le faut. Vous êtes face à un occupant qui refuse de quitter les lieux, refuse de coopéré et est limite agressif. Il ne faut surtout pas s’énerver et rentrer dans son jeu, la seule chose à faire est de contacter un huissier. Lui, essayera aussi de lui faire quitter les lieux en toute diplomatie mais si la réponse est la même alors il ouvrira une procédure d’expulsion. Sachez que c’est très couteux, il faut donc avoir prévu cette charge lors de l’élaboration de votre budget.

Une procédure d’expulsion dure entre une à deux année. En France il y a la trêve hivernale, où personne ne peut être expulsé du mois d’octobre à avril. De plus, si la personne et malade, handicapé ou enfanté, le juge prendra tout son temps avant d’autoriser l’expulsion. Je le répète, il faut absolument avoir prévu cette charge avant d’acheter car c’est de la perte sèche. Un an minimum de loyer à 800€ + 5000€ environ de frais d’expulsion, ça atteint vite les 15 000€. Je ne vous ai même pas parlé de la fatigue que ça engendre, du stress, courir à droite à gauche… Enfin bref, je ne vous le souhaite pas.

 

Voilà vous savez maintenant une bonne partie du déroulement des ventes aux enchères immobilières. Faites très attention à ne pas rentrer bêtement en concurrence avec quelqu’un lors des enchères. Cela peut vous pousser à dépasser votre budget et risquer de payer plus chère que le prix du marché. N’oubliez pas que ça reste un appartement que vous n’avez pas réellement choisi puisque vous l’avez simplement sélectionné parmi une liste de vente, il n’y a donc pas d’intérêt à payer le prix du marché. Achetez aux enchères que si vous faites une bonne affaire. Un dernier conseil que je peux vous donner est de participer à certaines ventes en tant que visiteurs. Les ventes aux enchères immobilières sont publiques, vous pouvez donc prendre place dans la salle et simplement regarder, cela vous sera grandement utile croyez-le moi.

 

Pour conclure, c’est un mode d’achat assez complexe je dois l’avouer, il faut bien réfléchir et apprendre avant de se lancer. Mais en tout cas moi, j’adore. J’ai appris de toute façon, que personne ne gagne de l’argent sans prendre de risques, et moi, du haut de mes 21 ans je me suis lancé, j’ai perdu de l’argent, échoué a plusieurs ventes, mais pour au final réaliser une très belle affaire.

32 réponses sur “Les 8 étapes à connaître avant d’ Acheter aux enchères”

  1. Bonsoir, merci de partager vos informations ! Je me pose une question :
    L’avocat prend 1600 euros environs, … ok. Mais cela varie t il si on remporte ou pas le bien ?
    Merci encore

    1. Bonjour Vincent,
      Il y a deux types d’avocats

      Le premier: Il demande environ 500€ pour le déplacement quoi qu’il arrive, puis environ 1000€ de plus si tu remporte l’enchère

      Le deuxième: Il t’offre le déplacement, c’est donc gratuit si tu ne remporte pas, mais entre 1500€ et 2500€ si tu remporte l’enchère

  2. Salut Erkan,

    Pour les chèques de banque j’imagine qu’il faut avoir le cash disponible sur tes comptes et livrets?
    Est-il possible de les inclure dans le prêt final?
    comment as-tu procéder niveau financier (quels est le cash que tu as du avancer et quel montant as-tu emprunté?)

    Merci pour tes réponses.

    PS : super blog félicitations.

    1. Salut nico,
      Oui il faut avoir des liquidités pour les chèques de banques (env 20k€).
      Très très peu banques accepte de les inclure dans le prêt final.

  3. Bonjour,
    Si l’on est plusieurs à faire une surenchère de 10% via avocat dans les 10 jours comment ca se passe ?
    Merci

    1. Bonjour Gilbert,
      Seul la surenchère du premier sera prise en compte pour déclencher une nouvelle vente. Les autres prétendants pourront participer à cette nouvelle vente.

  4. Salut Erkan,

    Pense tu qu’une banque financerai un pret pour un étudiant en alternance gagnant 900euros net par mois ayant acheté un bien à 100000 euros 30% sous le prix du marché dans le but de le revendre et non en faire de la location?

    merci

    1. Pour faire simple, Non Gauthier. Elle acceptera jamais. Opte pour un prêt étudiant à but de « financer ses études », tu as le droit jusqu’à 50k€ et te débrouiller avec cette somme. Mais les banque ne financent pas les étudiants en cdd. Je te parle en connaissance de cause 😉

    1. Bonjour Thierry,
      Si les dates ne sont pas sur les sites, il faut appeler l’avocat poursuivant qui est dans l’annonce.

  5. Bonjour Erkan,
    Est ce que tu peux préciser le moment de l’enchère au tribunal? Chaque fois on donne un « OK » verbal à l’avocat pour chaque pas? Ou s’il a jusqu’à 80 000, il va surenchérir tout le temps automatiquement jusqu’à ce plafond ? Merci

    1. Ca dépend de l’avocat, certain veulent que tu leur dise chaque enchère, d’autre préfère que tu leur donne un budget et il vont enchérir tranquillement petit à petit

    2. Bonjour Erkan, simple question est-il vrai que les sociétés qui souhaitent acheter des biens aux enchères bénéficient de prix privilégié ?
      Merci pour ta réponse

  6. Bonjour
    Je veux acheter un bien aux enchères pour la 1ere fois.J’ai visité le bien et les occupants n’ont pas l’air de vouloir partir .couple avec 4 enfants et le père a 52 ans. On m a dit que s’il y a des enfants. C compliqué de les faites sortir .est ce vrai? . Il n’y avait que 3 visiteurs . Y a t il des acheteurs sans visite.? Je ne sais pas si je m’engage ou pas
    Merci pour votre réponse .

  7. Bonjour Erkan,
    D’abord bravo pour vidéos qui sont très enrichissantes.
    Une chose me bloque pour me lancer dans les enchères immo, c’est les honoraires d’avocat !
    si je me rends à une vente avec un avocat mais que je n’obtiens pas la vente à cause d’enchères qui augmentent trop, dois je le payer quand même et au même prix ?
    Environ 1700€ si je me trompe pas ?
    merci d’avance,
    Laurent.

    1. Bonjour Laurent, désolé pour la réponse tardive. Tout dépense de la négociation avec ton avocat, moi perso je ne paie rien si je n’obtient rien. Mais les débutant en général paient 200 ou 300 € au moins à la première participation

  8. Bonjour Erkan,

    Déjà merci pour toutes ces informations.
    Je suis tombée par hasard sur votre site et enfin un site avec des vraies informations !!!
    Cela fait dejà plusieurs années que je regarde les ventes et je n’ai jamais eu les finances pour me lancer.
    Enfin là je vais pouvoir le faire et me lancer dans l’aventure.
    Je n’ai regardé que cet article mais je ne doute pas que les autres seront aussi bons !

    Bonne journée et encore merci

  9. bonjour !
    est ce qu’il faut prendre contact avec l’avocat avant la visite du bien ou faut’il se rendre a l’adresse du bien et l’heure indiqué sans prévenir qui que ce soit ?
    merci bien

  10. Bonjour,

    Faut il prevoir des frais de notaire en plus comme pour un achat classique ou lors de l’acquisition au TGI on devient propriétaire ? Merci pour cet éclairage
    Caroline

  11. Bonsoir Erkan,
    Ma compagne et moi avons visionné plusieurs de vos videos et suivi tous vos conseils afin de participer à une v.a.e que nous avons emportée. Le delais de 10 jours s est écoulé ,13 jours exactement et nous n avons toujours pas reçu d instruction pour verser les fonds. Nous avons relancé notre avocat mais sa reponse est ,à mon sens ,insatisfaisante :  » formalités prenant un peu de temps…. »
    Nous ne savons meme pas si un seul règlement global ou si plusieurs versements sont nécessaires et à quel ordre…. bref ce manque de communication d informations m inquiète un peu… notre cheque de 10% à l ordre du batonnier de l ordre des avocat du barreau a été conservé par notre avocat.
    Ma question est la suivante: est ce normal d après vous? Cette attente. Le cabinet poursuivant la vente ne devrait il pas des le 11eme jour nous donner les instructions et un detail des fonds à verser? C est notre première fois et il s agit d un achat pour en faire notre residence principale ‘ nous sommes donc pressés d obtenir les clefs afin de commencer les travaux.
    Seriez vous en mesure de nous rassurer en terme de délais , au regard de votre experience ?
    Nous vous en remercions par avance.
    Fiona et yann

  12. bonjour,

    merci pour cet article bien fait.
    Vous dites plus haut que les dettes du propriétaire nous appartiennent, notamment les charges impayées.. Ces montants sont ils mentionnés par le commissaire priseur lors de la mise en vente le jour j , ou devons nous consulter le cahier des charges pour avoir cette information ?
    Par ailleurs lorsqu’il est indiqué « faculté de baisse de la moitié en cas d’enchères désertes .. » , comment cela se passe t il dans les faits, le bien sera ultérieurement remis en vente avec un prix de départ coupé en deux ? Merci , bonnes enchères 😉

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