Achat immobilier 35% moins chère, explication.

achat immobilier enchèresUne des alteratives à l’ achat immobilier classique est la participation aux ventes aux enchères. J’ai souvent entendu parler des ventes aux enchères et 2 types d’avis divisaient ces personnes.

Le premier type disait que c’était une arnaque que l’on ne savait jamais ce que l’on achetait, qu’aucune assurance n’est donnée et qu’il fallait constituer une montagne de documents pour y participer. Alors que pour le deuxième type, c’était un moyen d’obtenir des prix inférieurs au marché. Cela n’est pas sans risque bien évidemment, mais en étudiant le sujet, en apprenant à acheter et en contrôlant ses enchères sans se laisser porter par ses émotions, nous pouvons faire de bonnes affaires.

Je me suis donc mis à chercher sur internet, malheureusement les professionnels qui informent à ce sujet sont très rare. J’ai dû donc me débrouiller pour trouver les réponses à mes questions et aujourd’hui, je vais partager avec vous toute ma démarche.

J’ai d’abord trouvé un site qui publie les annoncent et en regardant les résultats de vente, effectivement il y avait de bonnes affaires mais aussi beaucoup de mauvaises. Il faut savoir que la plupart des logements sont toujours habités par le propriétaire au moment de la vente, c’est donc à l’acquéreur de faire toutes les démarches pour faire expulser les « squatteurs » (car oui, à partir du moment où vous êtes devenu propriétaire, les anciens occupant sont considérés comme des squatteurs). J’ai bien dit faire expulser, car si l’envie vous prenez de jouer le RAMBO (vous voyez ce que je veux dire), sachez que vous vous exposer à de lourde conséquence, vous rendraient service à l’état, qui pour sanctionner, laissera les occupant en place et n’aura pas à les reloger. Il faut donc porter une attention particulière à l’occupation du bien et la bonne ou mauvaise volonté des personnes qui sont dedans.

J’ai participé à plusieurs ventes qui n’ont pas donnés de résultats, mais je vais vous détailler celui où j’ai été adjudicataire.

Au mois de décembre 2014, j’ai repéré l’annonce d’un appartement de 45m² à Plaisir (78), avec une mise à prix de 14 000€. L’appartement été indiqué comme « occupé » c’est-à-dire que j’aurais à faire sortir le propriétaire en cas d’acquisition. En sachant qu’en France, l’expulsion prend 1 an (tout dépend de la situation des occupants) et coute environ 4000€, il faut donc bien prendre en compte cet élément dans le prix. Avec l’adresse j’ai visualisé le quartier et le bâtiment via Street View. Cet appartement semblait idéal, j’ai donc décidé de faire la visite. Il faut savoir qu’aux ventes aux enchères, une seule visite d’une heure est possible, elle est collective et la date et l’heure sont très précises.

Pour la visite, je suis arrivé 15 minutes avant l’heure. Cela m’a permis d’une part de faire le tour du quartier, mais surtout d’être présent du début à la fin de la visite pour voir tous les visiteurs et juger de leur intéressement vis-à-vis du bien. Mais tout ça n’est pas le plus important, car en effet au début de la visite j’étais le seul, j’avais donc une certaine intimité avec le propriétaire présent, ce que les autres n’ont pas eu. J’ai parfaitement profité de cette intimité, car en questionnant le propriétaire, il m’a livré une information clé, il comptait quitter l’appartement de son plein gré au plus vite. Ce n’est certes juste de la parole, mais il m’a paru suffisamment honnête pour le croire. Cette information peut paraitre anodine à première vue, mais elle m’a fait économiser 4000€ de frais d’huissier pour l’expulsion + 1 an de crédit. Ce qui au total représente plus de 10 000€. J’avais donc un avantage de 10 000€ par rapport aux autres acheteurs, qui eux ont pris en compte ses 10 000€ dans leurs estimatifs.

Une fois avoir pris la décision d’enchérir sur ce bien il a fallu trouver un avocat. Oui il faut obligatoirement un avocat qui portera lui-même les enchères le jour de la vente. L’avocat ne coute rien si vous n’êtes pas acquéreur, mais environ 2000€ si vous l’êtes. Certains avocats vous font payer 300€ quoi qu’il arrive que vous soyez acquéreur ou non.

Pour participer aux enchères on vous demande 2 chèques de cautions :

  • Un de 10% de la mise à prix avec un minimum de 3000€
  • Un qui comprend tous les frais préalables + 10% de l’enchère maximale que vous comptez porter. Cela représente en général entre 15 000 et 20 000€ (16 000€ pour mon cas)

Les enchères ont débuté, 1000 par 1000 le prix a grimpé et finalement j’ai été le dernier à enchérir, pour un montant de 61 000€.

Au total ce bien m’a coûté 77 000€.

–  61 000€   prix d’adjudication (prix tenant compte du chèque de 3000€)

–  16 000€   frais liés à la vente (prix tenant compte des honoraires d’avocat)

Ce n’est pas fini, la loi donne un délai de 10 jours ouvrable à n’importe qui pour porter une surenchère. Ce délai est pour moi passé et je suis donc le nouveau propriétaire du bien.

L’ancien propriétaire à bien tenu sa promesse et a quitté les lieux 2 semaines après, comme prévu.

Et vous, que pensez-vous des enchères ?

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