9 méthodes d’Achat-Revente : Profiter d’un problème résolvable

Très souvent, on associe les opérations d’achat-revente à un achat d’un bien en mauvais état que l’on rénove, et que l’on revend par la suite en bon état. 

Seulement, c’est loin d’être l’unique méthode pour réaliser de telles opérations. 

Dans cet article, je vous dévoile 9 méthodes d’achat-revente uniquement tournées vers les problèmes résolvables que peut rencontrer un bien.

Il s’agit comme évoqué plus tôt d’acheter un appartement en mauvais état, le rénover et le revendre une fois en bon état. 

C’est certainement la méthode que j’utilise le moins car selon moi, un rafraîchissement ne permet pas de dégager d’importantes plus-value de manière récurrente et professionnelle.

Ne vous détrompez pas, il s’agit bien dans certains cas de réaliser d’importants bénéfices mais à titre personnel, je considère que dès lors qu’un bien est dans un état habitable, mieux vaut le revendre sans effectuer de travaux de rénovation car ceux-ci ne permettront pas d’augmenter nettement la plus-value. 

2) Acheter des biens loués

Aux enchères immobilières judiciaires, vous avez la possibilité d’acheter des biens qui sont encore loués. Ce sera alors à vous de gérer ce que vous souhaitez faire du locataire.

Le fait qu’un bien soit loué élimine énormément de concurrence car cela décourage tout ceux ne souhaitant pas se prendre la tête.

L’une de mes élèves a récemment utilisé cette méthode. Elle a acheté un appartement tout frais compris 160 000€, et à la revente ce même appartement est estimé à 235 000€. Lorsqu’elle le revendra, elle aura donc réalisé une plus-value de 75 000€. Cependant, le bien est occupé par un locataire qui a un bail de 2 ans. Si cela convient à vos projets, avoir d’office un locataire dans son appartement qui commence à vous payer des loyers dès le premier mois où vous êtes propriétaire est loin d’être dérangeant.
Cette élève ne souhaitait pas revendre tout de suite, c’est pourquoi se positionner sur ce bien était un excellent investissement pour elle.

3) Acheter un immeuble vide

Un élève pratique cette méthode près d’Avignon, qui consiste à acheter des immeubles peu chères, entre 40 et 100 000€, les retaper et en dégager 5/6 logements qui se louent chacun 400€. Après avoir fait cela, il revend l’immeuble aux alentours de 180 000€ à des parisiens ou autres investisseurs recherchant de belles rentabilités. 

4) Acheter des biens occupés

Aux enchères immobilières judiciaires, nous pouvons également acheter des biens qui sont toujours occupés par l’ancien propriétaire.

Lorsqu’on achète un bien occupé, dans la plupart des cas il n’y a pas besoin de réaliser de travaux pour dégager une belle plus-value. Le simple fait de gérer cette occupation permet de générer chez Esprit Investisseur en moyenne 33% de plus-value. 

Libérer une occupation peut se faire en quelques jours si le propriétaire veut bien partir mais cela peut également prendre un an, si l’on est obligé de lancer une procédure d’expulsion.

5) Acheter des biens avec des permis de construire non achevés

Souvent, le permis de construire est obsolète. Vous avez en effet 3 ans à partir de l’obtention du permis pour commencer les travaux et 4 ans pour les finir. 

La procédure pour reprendre les travaux est alors quelque peu complexe et cela vous permettra de dégager une importante plus-value.

6) Acheter des maisons abandonnées

Je parle ici de bien qui n’est pas habitable, même un squatteur ne pourrait pas y vivre. 

Cette méthode fonctionne dans les villes où le prix du mètre carré est élevé. Je m’explique.

Si vous achetez un bien à 1000€/m2 dans une ville où le prix moyen est de 2000€/m2, avec des travaux qui vont vous coûter également 1000€/m2, vous comprenez assez facilement pourquoi ce n’est pas rentable. 

Cependant, si vous prenez les mêmes prix d’achat et coût de travaux mais cette fois dans une ville où le prix moyen est de  3000€/m2, vous comprenez également facilement pourquoi ici c’est très rentable. Pour une maison de 100m2, vous dégagerez pour cet exemple 100 000€.

Cependant, il faut savoir que la procédure est assez complexe et laborieuse. 

9) Acheter des biens qui sont des successions

Cela résulte un peu de la chance, mais dans certains cas, l’origine de la vente d’un bien est une succession conflictuelle, c’est-à-dire qu’une fraterie n’est pas d’accord sur ce qu’ils souhaitent faire du bien.