5 méthodes d’achat immobilier moins cher

Ce n’est plus un secret, l’immobilier est et reste l’un des moyens les plus sûres et durable pour s’enrichir et gonfler son patrimoine. Entre 1998 et 2008, le prix de l’immobilier à grimper de 144% tandis que le revenu des ménages n’a progressé de seulement 12%. Cet article a pour but de lister 5 méthodes d’achat immobilier moins cher, avec une estimation des décotes que l’on peut obtenir.

Acheter un commerce pour le transformer en logement (-15% du prix du marché)

Il y a plusieurs éléments à vérifier avant de se lancer dans une telle opération, mais cela est moins compliqué que ça en a l’air. Il faut au préalable vérifier si la copropriété autorise les changements de destination des locaux commerciaux. Par la suite c’est le PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui doit être consulté. Vérifier que la mairie n’interdit pas les changements de destination afin de protéger le commerce de proximité.

Si l’emprise au sol ou la superficie du local est supérieure à 170 m² alors le passage par un architecte est obligatoire. Si des travaux touchant à la structure porteuse ou la façade est à prévoir, alors l’obtention d’un permis de construire, en d’autres termes, le passage à un architecte est encore obligatoire. Si les travaux sont superficiels, une déclaration préalable est suffisante. Dans tous les cas, une déclaration préalable est au minimum obligatoire pour la modification des taxes. En effet, la taxe foncière se calcul différemment pour un commerce.

Acheter des biens à travaux (jusqu’à -20% du prix du marché)

L’indémodable maison à travaux. C’est le moyen le plus connu et encore aujourd’hui, l’un des meilleurs pour faire une bonne affaire en immobilier. L’idée c’est que le montant des travaux soit inférieur au rabais pouvant être obtenu, en prévoyant une marge d’erreur. Des notions en travaux sont donc préférables et si vous n’en avez pas, faite la visite avec un professionnel ou un ami bricoleur.

Cela a plusieurs avantages :

  • Vous pouvez aménager votre bien à votre goût.
  • Vous gagnez sur les frais de notaire, car en payant moins chère le bien, les frais de notaire se calculant au prix de vente, seront réduit.
  • Si vous savez réaliser quelques travaux vous-mêmes, cela peut se révéler encore plus intéressant.

Il y a des points sur lesquels une importance particulière doit être apportée.

Pour une maison, la couverture, l’isolation et la solidité doivent être connu.

Pour un appartement, l’étanchéité, l’ascenseur ou le ravalement peut être à prévoir, cela change fortement les choses, surtout que les travaux de ravalement peuvent couter 10 000€ par copropriétaires.

Acheter aux enchères (-15% du marché)

Pour ma part, le premier achat aux enchères que j’ai effectué m’a procuré une plus-value de 45000€. Consultez l’article que j’ai écrit à ce sujet pour en savoir plus. http://espritinvestisseur.com/achat-de-lappartement-aux-encheres-mon-parcours/

Etre en collaboration avec un notaire (jusqu’à -25% du marché)

Je n’ai pas encore eu une telle possibilité mais je connais un ami qui a pu en bénéficier. L’idée c’est qu’après avoir sympathisé avec un notaire, on peut être tenu au courant des successions qui se passent mal. Alors, nous pouvons obtenir un bon rabais si on est d’accord pour attendre 1 ou 2 ans, quand le bien est occupé par l’un des héritiers.

Pour être clair, c’est dans le cas de conflits familiaux que vous aurez une telle occasion. Mais n’oubliez pas que le malheur des uns faits le bonheur des autres.

Négociez, négociez, négociez (sans limite)

C’est la négociation qui fera la différence entre un professionnel et un amateur. Une bonne affaire dans l’immobilier se fait au moment de l’achat et non de la vente, d’où l’importance d’obtenir le bon prix au départ. Attention, négocier ce n’est pas marchander. Le but n’est pas de faire des offres ahurissantes à tort et à travers au risque de perdre toutes vos chances. Il faut toujours s’appuyer sur des arguments fondés pour négocier des rabais.

Il y a plusieurs signes qui nous indiquent qu’une négociation est possible.

  • Si le bien est libre d’occupation. Le propriétaire est sûrement en train de payer un autre logement, donc ce bien lui coute tous les jours de l’argent que ce soit en charges ou en taxes.
  • Les appartements supérieurs à 2 chambres, se situant dans un immeuble sans ascenseur. Ces biens étant en général destinés à des familles, seront beaucoup moins attrayants à la vente. En effet, les gens ne se voient pas monter 3 ou 4 étages tous les jours avec les enfants et les courses.
  • Les vendeurs pressés. Il faut faire parler les vendeurs, vous pouvez tirer des informations très importantes. Si les personnes sont dans le besoin rapide de vendre, vous pouvez jouer sur ça pour faire baisser le prix. De plus, vous pouvez faire baisser la durée entre le compromis et l’acte final de trois à deux mois. Cela voudrait dire que le propriétaire aura l’argent au bout de deux mois, ça peut être très important pour certaine personne.
  • Essayer de connaitre la date d’achat du bien par le propriétaire. Car la plupart des personnes ayant acheté leur bien après 2008 ont gardé en tête l’augmentation spectaculaire du prix de l’immobilier jusqu’en 2007. Ces gens ont souvent acheté leur bien au prix le plus haut et se retrouve en 2016 à revendre au même prix voir en dessous. Cette génération de propriétaires post-2008 est très difficile à convaincre, car ils ont tous l’impression de s’être fait avoir au moment de l’achat.

Je vais maintenant vous donner une série de conseil, qui honnêtement,  vous sera très utile.

  • Se fixer un objectif chiffré et ne jamais le dépasser.
  • Regarder les prix au m² de la rue sur internet sur les sites comme efficity ou meilleursagents.
  • Allez chercher sur castorus.fr depuis quand le bien est en vente. C’est très important, car vous n’imaginez pas le nombre de bien en vente depuis plus d’un an. Il y a même des gens qui se spécialisent dans l’achat de ces biens qui peinent à être vendu.
  • Le moyen le plus concret pour moi, de se fixer un prix et que peu de personnes ne connait, c’est d’aller voir les prix réelles auxquels ont été vendus les biens similaires. Vous avez une rubrique sur votre espace perso du site impot.gouv.fr où vous pouvez estimer un bien à acheter. Vous insérez des critères de surface et de périmètre max, vous connaîtrez dès lors, les biens dernièrement vendus en prix net vendeur.
  • Restez professionnel et gardez la tête froide. Il arrivera forcément que l’on vous réponde non avec parfois une pointe d’agressivité ou d’accusation. Ayez en tête que c’est le professionnel qui est visé, ne prenez pas les choses à cœur.

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